Facility Management (FM) y Asset Management (AM) – Diferencias y áreas en común

Muchas personas nos preguntaron durante el Facility & Hospitality Management Conference de la semana pasada, acerca del porqué organizar dos eventos por separado de áreas que parecen tan similares y con objetivos comunes (Se refiere al Congreso Mexicano de Confiabilidad y Mantenimiento). En realidad es difícil marcar una linea de separación entre el Facility Management – Gestión de facilidades (FM) y el Asset Management – Gestión de Activos (AM). Esa sutil línea que algunos desean ver para encontrar esa separación, no existe en realidad. Ambas actividades están estrechamente ligadas e incluso tienen áreas en común que las hacen inseparables y ligadas. La diferencia ha sido reconocida por las organizaciones de estándares y por ello se presentan normas específicas para cada una de ellas ISO 55000 para Gestión de Activos e ISO 18480 para la Gestión de Facilidades.

Para dejar las reglas del juego definidas, usaremos los siguientes conceptos para diferenciar sus objetivos y responsabilidades:

• 1.- Activos que son utilizados para dar SOPORTE A LAS FUNCIONES PRIMARIAS DEL NEGOCIO como los edificios, la infraestructura, los vehículos, oficinas, dispositivos móviles, equipo de IT, etc. Éstos son responsabilidad de Gestión de Facilidades (FM)
• 2.- Activos que son utilizados ara las FUNCIONES PRIMARIAS DEL NEGOCIO como redes de infraestructura, maquinaria de producción, facilidades de la planta, herramientas, etc. Todos estos corresponden a la Gestión de Activos (AM)

En la gestión de facilidades existen áreas en las que es evidente que se requiere una especialización para la gestión de los edificios y servicios relacionados con ellos y otras capacidades y competencias para la gestión del mantenimiento y confiabilidad de los activos productivos que se encuentran en ellos.  Algunas instalaciones (las de apoyo) deberán ser gestionadas desde la perspectiva únicamente del Facility y otras (las productivas) incluirán además la gestión de sus activos. Un especialista de Facility debe tener conocimientos especiales de arquitectura, edificaciones, acabados, telefonía, tecnologías de la información, plomería, electricidad, equipo contra incendio, mobiliario, jardinería, seguridad, telecomunicaciones, cuartos limpios, servicios sanitarios, aire comprimido, ventilación, calefacción y aire acondicionado (HVAC), tratamiento de agua y algunas otras más sofisticadas; mientras que los especialistas en gestión de activos productivos nada tienen que ver con esas técnicas y conocimientos especiales.

Cálculos de confiabilidad, análisis de confiabilidad y disponibilidad (RAM), estrategias de mantenimiento productivo, análisis Weibull, mantenimiento centrado en confiabilidad (RCM) son algunas de las áreas específicas de quienes están en la gestión de los activos productivos y que son conocimientos y técnicas que no siempre son necesarias para el FM.

Ambas áreas deben considerar el ciclo de vida de los activos en todos los ángulos y estar conscientes del costo total de propiedad, alineado a los objetivos de la Organización.  Ambos tienen en sus responsabilidades diarias objetivos comunes que deben estar alineados. AM busca la efectividad y eficiencia de los activos productivos, mientras que FM está enfocado en soportar eficientemente los esfuerzos productivos para lograr las metas de la Organizaciòn.

Hay muchas áreas y actividades en común entre AM y FM. Ambos comparten herramientas y estrategias  incluyendo el registro de los activos, clasificación de criticidad, valor de reemplazo de los activos, soluciones IT y software, técnicas analíticas como análisis de modos de falla (FMEA), análisis de causa raíz (RCA), técnicas de monitorización de la condición de los activos mediante instrumentos e inspecciones, ensayos no destructivos. AM y  FM desarrollan planes estratégicos, planifican el riesgo, elaboran presupuestos, gestionan energía y medio ambiente, contratan a terceros, utilizan herramientas de comparación, etc.

El gráfico a continuación tomado de la presentación del Dr. Améndola del PMM Institutefor Learning ilustra perfectamente estas áreas específicas y sus coincidencias.

Lo más importante en este análisis es que ambas deben alinear sus objetivos específicos a los objetivos de la organización. Una empresa no puede trabajar si su envolvente y servicios no están disponibles y confiables y de nada sirve que los servicios y el edificio estén en perfectas condiciones si la maquinaria productiva no lo está. La coordinación de los esfuerzos y los resultados de ambas areas debe sumar a la generación de riqueza en la organización y tal como lo establecen los estándares internacionales se debe optimizar el desempeño y el riesgo para maximizar los resultados de la organización.

De lo anterior se desprende la necesidad de incorporar en la Asociación Mexicana de Gestión de Activos la rama de Facility Management.

En el Facility & Hospitality Management Conference del pasado Junio 20-23, se tomó la decisión de fundar la rama de FM ligada a AMGA para dar cabida a esta disciplina que se suma a la Gestión de los Activos de la empresa. Bienvenidos los que se quieran sumar para aportar.

“Pertenecer para Colaborar”

Quienes quieran sumarse a AMGA, por favor escriban a: [email protected]